Для оценки коммерческой недвижимости, для который может быть относительно надежно рассчитан арендный доход, применяются следующие основные методы оценки:
Метод прямой капитализации путем деления чистого операционного дохода от сдачи в аренду помещений объекта оценки на ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных
Метод валового рентного мультипликатора путем умножения потенциального валового дохода на ВРМ, который также получен экстракцией с рынка
Преимущество метода прямой капитализации заключается в том, что он учитывает индивидуальные особенности объекта оценки в расходной части: заполняемость и уровень операционных расходов, налоговое бремя. Ключевое слабое время — практическая невозможность достоверно определить рыночные ставки капитализации на основе открытых рыночных данных. Ведь для этого надо обладать информацией о чистых доходах каждого объекта в выборке.
Метод валового рентного мультипликатора более универсален: на рынке достаточно просто собрать и обработать информацию по предлагаемым ставкам аренды и ценам предложений аналогичных оцениваемому объектам. Более того, участники рынка часто оперируют в принятии решений именно такими мультипликаторами.
Мы провели анализ данных по офисному рынку Москвы за декабрь 2022 года, полученные данные были обработаны и очищены от шумов с целью добиться статистически значимых результатов.
По вашему запросу мы можем подготовить аналогичное исследование по другому региону и сегменту.