Исследования AVI Group

Обзор индустриальной недвижимости Петербурга 2024

Рынок индустриальной недвижимости переживает эпоху ренессанса. Ключевыми драйверами роста спроса на индустриальную недвижимость последних лет стали:
  • Продолжающая тенденция переезда предприятий из серого пояса города с высвобождением земельных участков под жилую и коммерческую застройку и релокация производства на окраины города с высокой транспортной доступностью без ущерба доступу к рынку труда.
  • Появление новых и расширение старых производств в связи с уходом иностранных игроков с российского рынка практически во всех сегментах.
  • Общий рост экономики и увеличение потребности в производственных мощностях, в том числе в сегменте ОПК.
Ключевые ценообразующие показатели:
  • Местоположение – комплексный показатель, который включает близость к КАД, ЗСД, ВСД и вылетным магистралям города. С другой стороны – близость к трудовым ресурсам, чтобы обеспечить высокий доступ работающих на предприятии людей.
  • Инженерное обеспечение: отопление (больше ценится централизованное отопление, обеспечение электроэнергией – для современных производств может требоваться не менее 30 Вт на м2 общей площади, если не рассматривать энергоемкие производства, вроде литейки или гальваники).
  • Физические характеристики: высота потолков не менее 6-8 м для обустройства грузо-подъемных механизмов, нагрузка на пол не менее 5 т на 1 м2 для размещения станочного парка, при этом могут предъявляться отдельные требования, например, антипылевые полы.
  • Дополнительные особенности: наличие открытых площадок для маневра большегрузов и складирования сырья или готовой продукции, оборудование доковых ворот с высотой 1,2 м под еврофуры, наличие кран-балок или мостовых кранов, железнодорожных вводов. Кроме того, необходимым является и наличие административно-бытовых помещений либо в составе самого здания, либо в виде отдельного АБК, желательно со столовой.
Основные сегменты:
  • Небольшие встроенно-пристроенные здания и помещения. Больше подходят для небольших кустарных производств, СТО, автомастерских, небольших швейных производств и т.п. Такого рода промышленную недвижимость позиционируют в классе С.
  • Промышленные предприятия советского периода, как собирательный образ. Спрос на такие объекты могут быть со стороны расширяющихся производств, которые заинтересованы в местоположение в черте города, чтобы не допустить оттока сотрудников. Хорошо инженерно обеспеченные, но физически и функционально несколько устаревшие, имущественные комплексы принято относить к классу В.
  • Недавно построенные промышленные здания и образованные ими индустриальные парки и территории. Наиболее востребованные в последнее время объекты как для релокантов, так и для вновь образованных предприятий, так как такие объекты отвечают всем современным требованиям, хоть и расположены на удалении от центров деловой активности города. Такие объекты относятся к классу А.
Карта индустриальных зон Петербурга
  1. На севере города — зона "Парголово-Бугры-Мурино", хорошо развитая сложившаяся индустриальная зона с прямым доступом к КАД и ЗСД, трассе Скандинавая, в то же время близость с станциям метро "Девяткино", "Парнас" и "Проспект Просвещения". Сюда переехал в свое время Петмол со станции "Электросила", освободив почти 50 га под жилую застройку. Сейчас резидентами являются также Беатон, ЛСР, ReForma, RAUM.
  2. Аналогичная с точки зрения транспортной доступности и классности объектов – индустриальная зона "Шушары-Московское шоссе-Пулковское шоссе-Волхонское шоссе". Прямой доступ к КАД, вылетным магистралям и Большому морскому порту, а также к одноименной станции метро "Шушары", которая к удивлению некоторых жителей, но логично с точки зрения доступа рабочей силы, появилась не в жилом поселке, а среди заводов. Еще при Матвиенко здесь локализовались крупные заводы Toyota, Wrigley, GM, Magna, BAT, Русский стандарт, Procter&Gamble, Coca-Cola, Philippe Morris.
  3. Активно развивающаяся зона "Ропшинское шоссе-Марьино" с продолжением на Петергоф, Ломоносов и далее с выходом на портовую инфраструктуру Бронки – круглогодичного глубоководного порта. В промзоне Марьино в свое время эпатажно запускал Прохоров свой завод по производству Ё-мобилей.
  4. Исторический район тяжмаша "Металлострой-Колпино" с бывшими Ижорскими заводами, характеризующийся высокой обеспеченностью электроэнергией и железнодорожными ветками.
  5. Зона "Янино-Кудрово" с продолжением во Всеволожск, где в свое время локализовались такие предприятия как Ливиз, Форд Соллерз, Nokian Tyres и Русский дизель.
Предложения к продаже

На базе ЦИАН представлено более 100 объявлений к продаже промышленных объектов.
Площадь объектов от 500 до 55 тыс. м2, при этом предлагаются различные классы объектов от А до С. Средняя площадь объектов от 5 до 10 тыс. м2

Цены предложений колеблются от 10 до 135 тыс. руб. за м2, средняя величина – от 58 до 62 тыс. руб. с за м2. Цены как правило включают НДС, либо НДС не облагается.
Предложения к аренде

К аренде предлагается 230 промышленных объектов.
Площадь объектов от 500 до 15 тыс. м2, при этом предлагаются различные классы объектов от С до А. Средняя площадь объектов от 1,4 до 2,0 тыс. м2

Ставки аренды колеблются от 120 до 2100 руб. за м2 в мес., средняя величина – от 800 до 855 руб. с за м2 в мес. Арендная плата, как правило, включает НДС, оплату коммунальных услуг и операционных расходов.
2024-04-03 20:00 Обзоры рынков